Il Centro Studi sull'Economia Immobiliare - CSEI di Tecnoborsa ha condotto un’indagine sul mercato immobiliare, nel biennio 2005-2006, nei sei grandi comuni italiani con oltre 500mila residenti (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova). I risultati dello studio sono stati presentati lo scorso 18 luglio; ne abbiamo parlato con Valter Giammaria, presidente di Tecnoborsa.
Gli italiani continuano a investire nel mattone?
Dai dati dell’Indagine di Tecnoborsa messi a confronto con quelli degli anni precedenti emerge chiaramente che l’andamento del mercato immobiliare sta iniziando a rallentare, in particolar modo nelle grandi città, mentre tiene nelle città di medie dimensioni e nelle località turistiche. Bisogna tener conto che, per quanto riguarda la sua composizione, lo stock abitativo nelle grandi città è caratterizzato da prezzi più elevati rispetto alla media nazionale e da una cospicua componente di immobili di pregio. Proprio questi ultimi, nelle grandi città, hanno registrano rispetto al biennio precedente una notevole crescita del 33,5%, contro il 12,8% del totale Italia; invece, per l’edilizia ordinaria la crescita c’è stata ma è inferiore a quella nazionale (1,5% nelle grandi città contro il 6,9% del totale Italia).
Quali sono i requisiti su cui si basa la scelta degli acquisti da effettuare?
I tre requisiti-base di chi compra oggi una casa per abitazione in una grande città italiana sono: dimensioni (57,7%); prezzo (26,9%); vicinanza al luogo di lavoro e ubicazione in zona centrale a pari merito (23,1%). Seguono comfort e qualità delle rifiniture (21,2%), tranquillità della zona e vicinanza dei trasporti pubblici, a pari merito (19,2%).
Mentre, tra gli aspetti che hanno pesato meno nella scelta dell’immobile troviamo: vicinanza di aree verdi (17,3%); ubicazione in zona in fase di riqualificazione (15,4%); facilità di parcheggio (11,5%); ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (9,6%) ed, infine, vicinanza di servizi/aree commerciali e ubicazione in zona periferica (3,8%).
Per quanto concerne, invece, la superficie degli immobili si è riscontrato che gli appartamenti più acquistati sono stati quelli di superficie medio-piccola (36-70 mq) e media (71-100 mq); inoltre, la superficie media degli immobili acquistati è di 91,34 mq, mentre nell’Indagine precedente era di 83,5 mq.
Quanto si ricorre a finanziamenti e mutui?
In generale, tra coloro che hanno acquistato una casa, più del 60% ha dichiarato di aver fatto ricorso ad un finanziamento o mutuo. Si rivolgono agli istituti specializzati soprattutto famiglie giovani-adulte (18-44 anni) con figli piccoli, che svolgono attività professionali di tipo dipendente (dirigenti, quadri, insegnanti e impiegati), dunque spinti sicuramente da necessità diverse. Continua ad aumentare il numero delle famiglie che ricorrono a un mutuo per acquistare un’abitazione e la percentuale sale di circa 2 punti se si confronta con gli anni precedenti.
In particolare, ricorrono ai mutui/finanziamenti ben il 75% di coloro che hanno acquistato un’abitazione principale, il 60% di coloro che hanno preso una casa per investimento, il 50% di coloro che hanno acquistato una seconda casa vacanze, mentre solo il 25% di chi ha acquistato una casa per parenti ha acceso un mutuo.
Per quanto riguarda l’importo del mutuo richiesto, è emerso che solo il 21,1% ha richiesto un prestito che copra fino al 40% del prezzo del bene; più della metà di coloro che hanno acceso un mutuo ha preso un finanziamento compreso tra il 41% e il 60% del prezzo pagato per l’immobile (50,9%); il restante 28% è andato oltre il 60%.
Sul fronte delle locazioni, qual è l’andamento del mercato?
Il 4,1% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nell’ultimo biennio e le figure più attive sono state i giovani (18-34 anni) che vivono da soli, tra i quali prevale senza dubbio il numero di studenti fuori sede. Dall’analisi del confronto tra l’Indagine attuale e quelle precedenti di Tecnoborsa è emerso che la quota di chi ha preso una casa in locazione è scesa di 3,1 punti percentuali.
Andando ad analizzare il tipo di abitazioni prese in locazione è emerso che il 50% di coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione ha preso in affitto un’abitazione principale, il 29,2% ha preso una casa vacanza e il restante 20,2% un’abitazione per parenti prossimi.
C’è da rilevare che il gap tra domanda e offerta di locazioni si è ridotto a 1 solo punto di differenza e questo avvicinamento ad un punto di equilibrio è stato una delle cause – anche se non l’unica – che ha determinato l’attuale rallentamento della crescita dei canoni di locazione.
